| 住宅ローンの疑問その他 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ＨＯＭＥ＞借りる＞住宅ローン＞「住宅ローンの疑問その他」 １・住宅ローンの借りれる人借りれない人 住宅ローンもローンですから、銀行ごとに「貸せる人、貸せない人」の線引きをしてきます。 ではその線引きの基準はなんでしょうか？ 社団法人住宅生産団体連合会の調査（2001年）によると、 住宅ローンを断った理由は以下のようになっています。
「民間金融機関の住宅融資における選別化の実態について」（2001年9月） この表にある理由に一つでも該当すればもう借りることが出来ない、というわけではなくて、 銀行等は総合的に「返済能力があるかどうか」で判断してきます。 返済能力があるかどうかは、上の表にあるような事実の積み重ねで判断しますので、 一つでも該当するものが減るようにしていきましょう。 ・自営業だから 断られた理由の1位は「自営業だから」。 たとえ稼ぎがよくとも、自営業というだけで大きなマイナス査定を受けるようです。 これは努力とかでどうにかなるものではないので、運を天に任せるか、 または次に紹介する ・自営業、派遣労働者、転職したばかりの人 金利も決して足元を見るようなものでなく、2.7％からと普通の住宅ローンとほとんど変わりません。 もちろん連帯保証人なども不要です。 病気や怪我で就業不能になった場合、または失業した場合の保険も自動的についてきます。 自営業だからといって断られた場合は、大いに検討する価値があると思います。 ・消費者金融履歴・公共料金引落事故履歴あり 上から４番目に「消費者金融履歴・公共料金引落事故履歴あり」というものがあります。 しかし「消費者金融履歴がある」からといってすぐにあきらめる必要はありません。 （なお「消費者金融を使ったことがない」というウソは簡単にばれますよ、念のため） 近年は銀行も積極的に消費者金融事業を行っていますので、あからさまに差別されることはないと考えられます。 支払事故（期日に返済できなかった）があった場合でも、信用情報機関に記録されるのは５年間なので、 それ以降は問題がない、ということになります。 近々住宅ローンを借りるという人は、銀行にすこしでも疑念を抱かせないよう、 消費者金融の月々の返済はしっかりと行い、できれば全額返済しておきましょう。 また公共料金の引落は確実に行っていきましょう。 ・団体信用生命保険に加入できないため 住宅ローンを借りる際は団体信用生命保険に入る必要があります。 そのため健康に不安があり団体信用生命保険に入れない人は、住宅ローンを借りれないことになります。 通常の生命保険と異なり、医師の審査は必要なく、告知のみで大丈夫です。 しかしだからといってここでウソを書くと肝心のときに生命保険が出ないことになり、 遺族は住宅ローンをずっと払い続ける必要が出てきます。 この団体信用生命保険の申込み歴も各金融機関同士で共有しているため、 1社で断られるとほかの金融機関でも断られることになります。 だから住宅ローンの申込み前は健康に十分に注意する必要があります。 ・団体信用生命保険に加入できなかったら 金利は高めになりますが、日宝の不動産担保ローン 金利は4％～6.8％、銀行で断られたような人でも積極的に相談に乗ってもらえます。 どうしても家を新築したい、買いたい場合には、相談してみるのもよいと思います。 ただしこの場合でも、当然生命保険に加入しておくほうが無難です。 ２・住宅ローンと所得税 住宅ローンを支払った場合、一定の要件に該当する場合は所得税が軽減されます。 適用を受けるための条件 ・住居を新築しまたは中古住宅を購入してから６ヶ月以内に入居している。 ・入居したとき及びその年の前後2年以内に住宅の売却による譲渡所得の課税の適用を受けていない。 ・課税を受けようとする年の年間所得額が3000万円以下である。 ・家屋の延床面積が５０㎡以上である。 控除される額 以下の金額が本来支払うべき所得税から控除されます。
例：平成17年4月1日に入居、平成17年末の住宅ローン残高2000万円の場合 仮にその年の所得（収入から必要経費、生命保険料控除等を引いた額）に所得税率をかけた金額が50万円とすると、 この50万円から住宅ローン残高である2000万円に１％をかけた額＝20万円が控除され、 最終的に収める所得税は30万円ということになります。 その年の末日の住宅ローンの残高の１％が控除されますので、 例えば１２月のボーナスで繰り上げ返済をする場合、１２月にするよりも年明けの１月にしたほうがおトクになります。 また夫婦共働きの場合、住宅ローンの支払を夫婦別々にしておけば夫婦がそれぞれこの控除を利用することができます。 ※払うべき所得税より控除される金額が大きくても、その超えた部分について国から還付されることはありません。 ですので扶養者控除などでもともと所得税が低額な場合はあまりメリットが感じられない場合があります。 住宅メーカーなどが説明の際に有利さを強調しますが、過剰な期待は禁物です。 控除を受ける方法 控除を受ける最初の年については、確定申告が必要になります。翌年以降は年末調整で大丈夫です。 確定申告の際には源泉徴収表等の各種添付書類が必要になります。 詳しくは国税庁タックスアンサーをご覧ください。 ３・住宅ローンが払えない リストラなどで住宅ローンの返済が出来そうにない場合はどうしたらよいでしょうか？ まずは本当に払えないかどうか検討しましょう。 特に「生命保険」「子の教育のための積立」に着目します。 大手生保会社の生命保険（個人年金含む）は、多くが積立・貯蓄機能もある保険になっています。 だから解約すれば、多額の解約返戻金が発生します。 この生命保険の積立部分、特に1995年頃以降に加入した場合は、金利的には銀行預金と差異はありません。 下手をすると「金利４％の住宅ローンを借りて、金利２％の生命保険で積立をしている」というような、 家計全体で見れば明らかにお得でない契約をしている場合があります。 そこでこれらの生命保険を全部又は一部解約し、その返戻金を住宅ローンの返済にあてることで、 住宅ローンの支払だけでなく、家計全体のバランスまで改善できる可能性があります。 （全部解約する場合でも、家計を支える人に万一の保障がないのは不安です。 その際は保険料が格安の「一年組み立て保険」や、終身の医療保険の加入をオススメします なお個人年金への加入は金利が低すぎ、推奨できません。それよりも繰り上げ返済をしましょう。） また大学入学資金等の教育のための積み立てについても、奨学金の活用などの利用を前提にして、 それを住宅ローンの返済に利用できないか検討します。 それでも対応策がない場合は１回でも返済が滞る前にローンを借りた金融機関に相談しましょう。 そして今後の対応を一緒になって検討します。 場合によっては元金据え置き返済（利子のみ支払う）、返済期間の延長等の方法を取ることが出来ます。 （どのような方法が取れるか、借りる際にもらうパンフレットに書いてあります） 将来的に返済が不可能になった場合は任意売却になりますが、その際も金融機関の承諾が必要です。 ですので金融機関にはよく相談するようにしておきましょう。 絶対にやってはいけないのは他の金融機関（金利が高い）から借りて住宅ローンを返済することです。 収入が減ったという根本的な状況が解決されずに新たな借入れを実施するのは、 まさに多重債務へ転落への第一歩です。 （確かに「30日間無利息ローン」とかもあります。しかしこれを活用したとしても、 翌月には2か月分の支払が待っています。問題の先送りでしかありません） また借りる際に信用保証料を払ったから返済する必要はない、という人が以前いましたが、 信用保証料は金融機関が利益を受ける保険と考えるべきです。 信用保証が実施された以後は金融機関でなくて保証会社が住宅の競売や任意売却を要求するようになります。 いずれにせよ重要なのは、最初に破綻しない返済計画を立てることが重要です。 ４・住宅評価額と住宅ローンの残高 「仮にどうしても住宅ローン払えなくなったら、住宅を売って返済すればいい」 という考えをもって住宅を購入する人がいます。 しかしこれは場合によっては非常に危険な考え方です。 住宅ローンを元利金等方式で支払っている場合、最初は利息の支払ばかりにあてられて、 なかなか元本が減少しません。 その一方で住宅価格は、最初の頃のほうが価格の減少幅が大きくなります。 参考にですが、私がアドバイスするとき、住宅価格は以下のように計算しています。 ・土地部分は価格は固定。 ・建物部分は入居と同時に価格は２割減。 以降は償却期間２０年、残存価値０で定率法で減価償却する。 具体的に数字を挙げれば、以下の係数を建物購入価格にかけるとおおよその価格がわかります。
例えば建物を20,000,000円で購入した場合、入居と同時に16,000,000円に、 5年後には9,397,955円、10年後には4,975,259円、15年後には2,012,506円、 そして20年後には0円になります。 （もちろん立地やそのときの景気、それまでの手入れなどで変わってきます） そのときの住宅ローンの残高との比較ですが、以下の例で見てみましょう。 ・購入物件：建物20,000,000円、土地10,000,000円。 住宅ローン：借入金額30,000,000円（頭金なし）、利率2.5%固定、元利金等方式での返済。
表では割愛していますが、取得時から12年目までは住宅ローン残高が上回ってしまいます。 つまりこの間は住宅を売却しても損してしまうということになります。 この期間内に売却する際に財産が無ければ、新たな住居の費用（家賃）などを払いつつ、 住宅売却代金で返済しきれなかった住宅ローンの残高も支払っていかなければなりません。 これを回避するためには、極力頭金を多く用意するとともに、 その期間の生活を磐石なものにしておく必要があるでしょう。 また購入時の土地建物の割合も、土地の割合を多くするようにすべきです。 （そのために中古住宅を検討する、というのもいいでしょう） ５・住宅ローン返済中の保険 住宅ローン返済中の保険で注意したい点として、以下の点があります。 ・火災保険 建物の火災保険は質権を設定することになります。 だから火災等で家がなくなったときの火災保険金は、金融機関の物となります。 だから住宅ローンを全額返済したのと同じ状態になりますが、 残るのは更地だけで、住宅は戻ってきません。 対策としては、家財に火災保険をめいっぱい掛けておく方法があげられます。 家財の火災保険とはいえ、保険金は何に使ってもかまいません。 だから家財の保険金で住宅を再建することが出来ます。 ・地震保険 火災保険では地震による被害は補償されません。 最近地震が多発しています。掛けておくことをオススメします。 ・生命保険 団体信用生命保険に加入した場合、無理に金額を増やす必要はありません。 むしろ月々の家計負担を減らすため、保険料の安い保険に切り替えることをオススメします。 ・医療保険 勤務先の福利厚生制度等がない人は、月々のローン返済額分医療保険を増額しておきましょう。 また長期の入院に備える医療保険も検討したいところです。 ・個人年金 現在の低金利下ではあまりうまみはありません。だから住宅ローン返済中は新規に加入はせずに、 その金額を住宅ローンの繰り上げ返済等にあてることをオススメします。 すでに個人年金に加入している人は、その予定利率と住宅ローン金利の比較で解約・継続を検討することになります。 バブル期に入った個人年金はきわめて利回りがよいので、これは残しておくことをオススメします。 住宅ローン返済中の生命保険については、こちらに詳しい解説があります。 →住宅ローンの相談をするなら家計の見直し相談センター  ■このページの参考文献■ 図解 わかる住宅ローン〈2005‐2006年版〉  著：浅井秀一 ￥1300 オススメ度★★★住宅ローンはこうして借りなさい  著：深田晶恵 ￥1470 オススメ度★★これから買う人も、もう買った人も絶対トクする!住宅ローンの組み方・返し方・見直し方  著：小栗悟、ジャパンライフプランネットワーク ￥1575 オススメ度★★ |
|
銀行にムダなお金を払わない＜ＨＯＭＥ＞ サイトマップ |
| ■振り込む タダで振り込む 口座引き落としとクレカ デビットｖｓクレカｖｓ電子マネー ■引き出す 時間外無料で引き出し 銀行以外の活用 外貨両替、外貨での引き出し ■借りる ・フリーローン(キャッシング) フリーローン一般論 フリーローン金利比較 あらかじめ作っておきたいカード 一定期間無利子キャッシング 今すぐ借りたい ローンをまとめる ・住宅ローン 住宅ローン一般論 住宅ローンを借りる 住宅ローンを見直す 住宅ローンの疑問 ・リフォームローン ・自動車ローン ■殖やす 投資一般論 投資･･･目標を立てる 普通預金定期預金 債券（個人向け国債） 投資信託 株（証券仲介） 外貨預金 投資と税金 預金保険制度 ■ネットバンク比較 ネットバンク一般論 比較一覧表 ジャパンネット銀行 イーバンク銀行 セブン銀行 ソニー銀行 スルガ銀行ＡＮＡ支店 新生銀行 一括口座管理 ■姉妹サイト 自動車保険あなたが作れば安くなる 生命保険あなたが作れば安くなる ＦＰに頼らない、家計簿を使った暮し改善計画 |
| 免責事項 Copyright （C） 2005-2007 「銀行にムダなお金を払わない」 All Rights Reserved. |