住宅ローンの見直し、借換を行って身軽になる

住宅ローンを見直す

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最近の流行が住宅ローンの借り換え。
確かに金利が高い頃に住宅ローンを借りたのであれば、
借り換えを行えば総返済額が大きく変わってきます。

また住宅ローンを見直す手段として繰り上げ返済という手段もあります。
早め早めに返済していくことで、やはり総返済額を大きく減らすことが出来ます。

ここでは住宅ローンの「借り換え」と「繰り上げ返済」について解説したいと思います。

住宅ローンの繰り上げ返済
毎月の返済額以上の額を返済することで、
住宅ローンの残額を減らし、その分の利子を減らすことで総返済額を減らす方法です。

繰り上げの結果として、総返済額が減るわけですが、その結果の反映方法としては、
　１・返済期間は変わらないが、その後の月々の返済額を減らす　
　２・月々の返済額は変わらないが、返済期間を短くする
の２種類から選ぶことになります。

２の返済期間を短くするほうが最終的な総返済額は減ることになりますので、
家計が許すのであればこちらを選択しましょう。

とはいえ１を選択してもかなり総返済額が減ることになりますので、
子供の進学等と重なって家計的に苦しくなる、というのであれば１でもいいでしょう。

・繰り上げ返済には手数料が取られることがある。
金融機関の中には繰り上げ返済するのに手数料を取るところがあります。
あまりにも手数料が高いと返済する意味がありません。
（繰り上げ返済を頻繁にされると利子収入が減ってしまうので設定しているのでしょう）

だからできれば最初から繰り上げ返済に手数料を取らない住宅ローンを選びましょう。

・繰り上げ返済のしすぎに注意
確かに繰り上げ返済をすると総返済額が減ります。
だからといって、すべての預金を返済に充てるのは考えものです。

もしもすべて返済に充ててしまってスッカラカンになったときに、
何らかの事故や病気で一時的な出費がかさむことになったらどうでしょう？
住宅ローンよりもはるかに金利の高いローンを借りなければなりません。
（住宅ローンは個人が借りれるローンの中でもっとも金利のいいローンです！！）

このようなことにならないよう、ある程度の資金は手元に残しておくようにしましょう。

住宅ローンの借り換え
最近流行の住宅ローンの借り換えです。
今の低い金利の住宅ローンを新たに借り、
昔の高い金利（しかも固定金利）のものを全額返済して総返済額を減らそう、というものです。

借り換えの場合、住宅金融公庫などの公的機関のローンは使えませんので、民間の商品から選ぶことになります。

借り換えの際に注意しなければならないことは、借り換えには費用がかかるということです。
（住宅ローンの借り換えとは、新しい住宅ローンで古い住宅ローンを一括返済するというものです。
　だから最初に借りたときと同じような費用がかかるわけです。）

借り換えの手数料としては状況にもよりますが、３０～５０万かかることもあります。
ということは借り換えによって減る総返済額がこれよりも少ないと逆に損をしてしまうわけです。

住宅ローンの借り換えを考えたほうがいいといわれるケースは以下の場合です。

・借り換え対象となるのは固定金利の住宅ローン。（変動金利の住宅ローンは現在の低い金利が適用されているので、残りの返済期間と手数料の関係で、あまり旨みはない可能性が高い。）

・現在の住宅ローンとの金利差が大きい（おおむね１％以上）

・ローン残高が多い（おおむね１千万円以上）

・住宅金融公庫を利用して１０年以上

もちろんこれ以外のケースでも検討すべき時はありますし、
これらに該当する場合でも借り換えをしないほうがいい場合もあります。
ですからじっくりと検討すべきです。

・商品選び
結局は今の住宅ローンを解約し新しい住宅ローンを借りるわけですから、
最初に住宅ローンを検討したのと同様に住宅ローンを考える必要があります。

商品選びの際比較検討していただきたいのは以下の点です。
　１・金利が低い（ダイレクトに総返済額に影響します）
　２・初期費用が安い（保証料無料の住宅ローン等もあります）
　３・できれば固定金利で（いまは歴史的に見てもかなり低い金利です）、
　　　それが無理なら固定金利と変動金利を自由に変更できるタイプで（あらゆる金利変動に対応できます）
　４・繰り上げ返済が自由に出来る（繰り上げ返済手数料がかからない、等）

借り換えローンも各行によって特徴がありますのが、ここでは代表的なものを見て行きたいとおもいます。

金融機関	特徴	保証料（※１）	繰上返済手数料等（一部繰上返済）	金利
三菱東京ＵＦＪ銀行	１・最大1億円の借り入れ２・担保評価額の300％まで借り入れＯＫ（住宅の時価の3倍まで借りれます）	116940円	変動金利タイプ：3150円固定金利タイプ：繰上返済額100万円未満：5250円繰上返済額100万円以上：21000円	2.625％（変動） 4.2％（10年固定）（保証料利息組込型は上がります）
三井住友銀行	１・最大１億円の借り入れ２・新住宅ローン「マイホームベスト」と有担保型、無担保型の各種住宅ローンあり現在優遇金利キャンペーン中３・三大疾病になったときはローン残高が０に。	116940円	変動金利条件変更あり：10500円条件変更なし：8400円固定金利元金返済額100万円未満：21000円　　　　　　　1000万円未満：31500円　　　　　　　1000万円以上：52500円ネットからの繰上返済だとさらにおトクに	2.625％（変動）借入期間５年以内 4.05％（無担保型）（ともに保証料枠外方式）
みずほ銀行	１・変動金利、固定金利、上限金利設定方式の 3つから切り替えが出来る。２・インターネット支店でも活用可能。３・失業・ケガ・病気等で返済が出来なくなったときのための保険がある（保険料は別途かかります）	116940円	変動金利：5250円固定金利・上限金利選択元金返済額100万円未満：10500円　　　　　　　1000万円未満：31500円　　　　　　　1000万円以上：52500円	2.625％（変動） 4.15％（10年固定）（ともに保証料枠外方式）
りそな銀行（変動金利）	１・最大１億円の借り入れ２・優遇金利制度あり（給与振込、クレカ保有、公共料金３箇所の引落）（固定金利は2、3、5、7、10年）３・固定金利、変動金利の切り替えができる。	116940円～ 159660円	変動金利：5250円固定金利選択型：繰上返済元本1000万円未満：31500円繰上返済元本1000万円以上：52500円	2.625％
りそな銀行（10年固定）		116940円～ 159660円		4.1％（最大金利優遇幅0.9％）
新生銀行（変動金利）	１・手数料無しの自動繰り上げ返済。（普通預金残高が一定額を超えた場合、自動的に繰り上げ返済されます）２・最大1億円の借り入れ３・借越サービス「Power Pocket」（お金が必要なときなど、一度繰り上げ返済した分を再度借り入れることが出来る）（固定金利1,3,5,7年タイプもあり） ※固定金利タイプは別途手数料が必要。（キャンペーンで金利が安くなる可能性あり）	無	無	1.675％
新生銀行（10年固定）		無	無	3.25％
ソニー銀行（変動金利）	１・団体信用生命保険料無し２・最大１億円の借り入れ３・変動金利、固定金利の切り替えが可能４・１部を固定金利するという選択肢もあり５・変動金利の場合繰上げ返済手数料なし６・来店不要７・給与振込、外貨預金ありなどの条件で、 0.9％金利優遇。（固定金利2、3、5、7年タイプもあり）	無	変動金利の場合、無料固定金利の場合 1万円以上100万円以下：2100円 100万円超1000万円以下：5250円 1000万円超3000万円以下：10500円 3000万円超5000万円以下：21000円 5000万円超1億円以下：31500円	2.618％
ソニー銀行（10年固定）		無		3.892％
ＳＢＩモーゲージ（10年固定金利）	１・繰上返済手数料無料（一部必要な場合有り）２・来店不要３・ケガ・病気で働けなくても最大12ヶ月間保障する保険がつく。（完全固定金利。期間は5年から35年までの1年単位）	388500円（事務手数料）	インターネット、期間短縮型なら無料郵送・来店の場合期間短縮型：10500円返済額軽減方：31500円残金一括なら52500円	3.08％（団体信用生命保険込み）
GE Moneyの住宅ローン (変動）	１・銀行では借りにくい自営業者、派遣労働者等転職したばかりの人向けのプランあり。２・金利は個々の状況に応じて設定３・最大2億円の借り入れ４・ＴＯＥＩＣスコアによる金利の優遇制度あり５・病気などにより働けなくなった場合、または失業時のローンを補償する保険付き６・仮審査は最短1日	無	返済額の３％	2.8～4.2％（スキルによる優遇あり）
GE Moneyの住宅ローン (10年固定）		無	返済額の３％	4.1～5.5％（スキルによる優遇あり）

金利は7月3日現在（金利はこまめに変動します。必ず当該サイトにて確認してください）
※1：保証料は借入金額1000万円、借入期間10年で計算しています。実際は期間によって変わります。
　　　なお保証料枠内方式（月々の返済額に保証料を上乗せする）の場合、保証料は０になります（金利は上がります）。
※２：各社金利優遇キャンペーンをしている場合があります。当該ホームページにてご確認ください。

またここであげた金額とは別に事務手数料がかかります。

現状、変動金利なら新生銀行、固定金利ならＳＢＩモーゲージが一番よい条件になっています。
固定金利、変動金利についてですが、これは新築ローンよりも慎重な検討が必要です。
というのは借り換えローンの場合、すでに長い年月住宅ローンを支払っているため、
場合によっては短い時間で完済が可能になるケースがあります。

例えば５年で返済可能なのであれば、５年間限定の固定金利でも問題が無いわけです。
むしろ１０年固定金利で借りるとその分金利が高くなるわけですから、損をしたということになります。
また「５年間金利は上がらない」という考えは「３０年間金利が上がらない」と考えるより現実的です。
ですから現時点で最も金利の低い完全変動金利もここでは重要な選択肢の一つになりえます。

また例えば当初のローン支払残期間が８年だった場合、
条件を満たせば借り換えローンの支払期間を１０年に設定して、
月々の支払額を減らす方法も検討できます。

要は色々な見積を取ってみることです。（これだけなら無料です）
そして自分の懐具合から最も最適な商品を選択しましょう。

住宅ローンの借り換えを相談する
現在住宅ローン商品はさまざまな会社からさまざまなものが出ており、
そのなかから自分にピッタリの住宅ローンを探すのは大変です。
また取り寄せた資料を見れば見るほどよくわからなくなってきます。
この辺は新築の際の住宅ローンと同じです。

最近は銀行も住宅ローン相談を積極的に行っています（土日に行っているような熱心な銀行もあります）。
基本的に無料なので気軽に利用したいところですが、しかし結局は自社のローンを勧めるが目的であり、
そのアドバイスは必ずしもあなたにとって最良の方法であるとはいえません。

そこで考えたいのはファイナンシャルプランナー等で、銀行に所属していない中立な専門家の活用です。
彼らは銀行に勤めているわけではないので、特定の住宅ローンを勧められることはありません。
相談料は無料のところと有料のところがあります。
無料のところは、相談は無料ですが、提携している金融機関の住宅ローン（複数の中から最もいいもの）を勧められます。
（彼らは紹介料をもらうから無料相談ができるのです。もちろん彼らの提案がいやなら、住宅ローンを組む必要はありません）。

有料のところは、相談料だけでも彼らはペイしますので、無理に勧められることはありません。
（提携しているところや仲のいいところの商品を例にして、具体的な提案はされますが）。

いずれにしても住宅ローンの専門家として、プライドをもって提案してくれますので、
相談の結果には安心できるものがあるかと思います。

以下に住宅ローンの相談を受けている有名な所と、その特徴を挙げます。

相談申し込みはこちら	家計の見直し相談センター
	生活デザイン株式会社
	料金：住宅ローン診断10500～21000円夫婦平日割引あり。満足いかなかった場合の返金保障あり。
	相談方法：対面方式（東京、名古屋、大阪）インターネット又は電話で相談日時を予約、質問表が送られてくるので、回答して必要資料と一緒に郵送。その後対面にて相談。アフターフォローあり。
	その他：実際に住宅ローンに申し込むときは、下記のＳＢＩモーゲージ・コンサルティングが無料で手伝ってくれます。また住宅ローンだけでない生命保険見直し、資産設計などの相談もやっています。

相談申し込みはこちら	ＳＢＩモーゲージ・コンサルティング
	ＳＢＩモーゲージ・コンサルティング株式会社
	料金：無料
	相談方法：まずインターネットから必要事項を入力して申し込み。その内容を元にいくつかの借り換えプランが提案されます。それに納得した場合、申込書が来るので住宅ローンの借り換えを実行。
	その他：実際に融資が実行されるまで、無料でＳＢＩモーゲージ・コンサルティングが手伝ってくれます。

→住宅ローンのよくある疑問点はこちらで解説します。

■このページの参考文献■
図解わかる住宅ローン〈2005‐2006年版〉著：浅井秀一　￥1300　オススメ度★★★
住宅ローンはこうして借りなさい著：深田晶恵　￥1470　オススメ度★★
これから買う人も、もう買った人も絶対トクする!住宅ローンの組み方・返し方・見直し方
著：小栗悟、ジャパンライフプランネットワーク￥1575　オススメ度★★

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