住宅ローンを徹底的に検討、比較する

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住宅ローンを選ぶ
かつて住宅ローンは「公庫→年金→民間」の順に検討すると言われました。
しかし今、民間金融機関はどこも住宅ローンに力を入れています。
最近はいい住宅ローンが登場し、場合によっては民間金融機関の方がいいということもよくあります。

ここで一般的な「住宅ローン商品の選択基準」をあげておきます。

金利が低い	非常に大きな額を借りるため、0.01％でも低いほうが有利になります。ただし低いからといって変動金利の住宅ローンを選ぶのは考え物。固定金利で安い住宅ローンを選びます。
初期費用が安い	保証料は意外にかかります。大手金融機関であれば、3000万円を借りて30年返済とした場合、約60万円の保証料がかかります。　もしもこれが0円であれば、頭金に60万円回せるわけで、その後の住宅ローンの返済が楽になるのは言うまでもありません。
できれば固定金利で	いまは極端に低い金利であり、金利は今後は上がっていく一方でしょう。だから低い今固定金利で借りれば、ずっとそのメリットを享受できます。もしも変動金利タイプを選択した場合、金利が上がれば月々の返済額は大幅に上がってしまい、返済計画に支障がでる恐れがあります（金利が変動した場合どうなるか、を説明しない銀行とは付き合うべきではありません）。
繰り上げ返済が自由にできる	自由に簡単にできるのは当然として、繰り上げ返済手数料が低い住宅ローンを選びましょう。　繰り上げ返済が自由にできるものなら、最初に借りるときに月々の返済額を少なく、期間を長めに取っておき、余裕がある時はガンガン繰り上げ返済することで、実質的に月々の返済額を多めにしたのと同じになります。もちろん金銭的に余裕がなければ、そのまま少しずつ返済していきます。こうすれば状況にあわせて返済を自由にコントロールできます。

・変動金利商品や一定期間固定金利→変動金利商品の使い方
退職金などで、たとえば五年後に一括返済の見込みがある場合、
5年間の固定金利ののち変動金利に移行する住宅ローンを活用します。
これならば最初の5年間の低い金利の利益を最大限に享受できます。

住宅ローン商品を比較する
具体的に住宅ローン商品を見ていきます。

1・フラット35　2・民間住宅ローン

1・フラット35
これは住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）と各種民間金融機関が提携して出している住宅ローンです。
いまはこれがオススメですが、理由は以下の通りです。
　１・最長３５年の固定金利である（これから金利が上がっても心配なし！）。
　２・融資限度額最高8000万円。
　３・店舗・事務所併用住宅や中古住宅でも活用できる。
　３・保証料0円、繰上げ返済手数料も0円。
　　　（借りるときの必要経費が下がり、繰上げ返済も気楽に出来ます）

とくに今は非常に低金利なので、この低金利がずっと固定で続くのは魅力的です。

この「フラット３５」、各金融機関で取り扱っていますが、取り扱う金融機関によって金利が異なっています。
おもな金融機関の金利と手数料

	金融機関等	金利	融資手数料
銀行系	三菱東京ＵＦＪ銀行	3.32％	31500円
	三井住友銀行	3.31％	31500円
	みずほ銀行	3.14％	31500円
	りそな銀行	2.921％	融資額の1.8％
ノンバンク	楽天モーゲージ	2.921％	融資額の0.95％
	ＳＢＩモーゲージ	2.921％	融資額の1.785％
	ジェイモーゲージバンク	2.921％	融資額の2.1％
	GE Moneyの「フラット35」	3.02％	融資額の1.5％

ＳＢＩモーゲージは融資手数料は高めですが、金利は十分に安いので返済までに確実に元が取れます。
（2000万円借りて20年で返済する場合、0.1％の金利差で総返済額に約24万円の差が出てきます。
　このときのＳＢＩモーゲージの手数料は357000円。都市銀行相手なら手数料分の元は取れます。）

さらにSBIモーゲージのフラット３５には以下の特典があり、総額ではもっとお得にできます。
　・フラット35第２順位ローン：このローンで頭金部分もカバーで頭金無しで住宅が買えます。
　・専用火災保険：ローン利用者割引など多数の割引あり。
　・８大疾病保障：ガンなどの８大疾病で入院し収入がなくなっても保障。
　・あんしん保証パック：住宅建築中のつなぎ融資と、第３者チェックによる住宅品質の確認など。

また融資手数料の安い楽天モーゲージは今一番オススメといえます。

2・民間ローン
普通の金融機関が扱っているものです。
これは各行によって特徴がありますのが、ここでは代表的な住宅ローンを見て行きたいとおもいます。

金融機関	特徴	保証料（※１）	繰上返済手数料等（一部繰上返済）	金利
三菱東京ＵＦＪ銀行	1・最高1億円の借り入れ 2・借り入れ後に変動金利、固定金利の切り替えができる（現在合併キャンペーン中）３・ローンの利用で ATM時間外手数料無料などの特典あり。４・低い保険料で入れる「７大疾病保障」	328,180円	変動金利タイプ：3150円固定金利タイプ：繰上返済額100万円未満：5250円繰上返済額100万円以上：21000円	2.625（変動） 4.2％（10年固定）保証料組込型はすこし金利が上がります
三井住友銀行	1・最大１億円の借り入れ２・変動金利型は途中で固定金利特約型に変更可能３・固定金利特約型は、固定期間終了後に新利率で固定金利特約型に変更可能４・三大疾病になった場合、ローン残高が０になる保障つき。	328,180円	変動金利条件変更あり：10500円条件変更なし：8400円固定金利元金返済額100万円未満：21000円　　　　　　　1000万円未満：31500円　　　　　　　1000万円以上：52500円ネットからの繰上返済は無料	2.625％（変動） 4.05％（10年固定）（ともに保証料枠外方式）
みずほ銀行	１・変動金利、固定金利、上限金利固定方式の 3つから切り替えが出来る。また異なる金利を組み合わせることが出来る。２・インターネット支店でも活用可能。３・失業・ケガ・病気等で返済が出来なくなったときのための保険がある（保険料は別途かかります）	414,240円	変動金利：5250円固定金利・上限金利選択元金返済額100万円未満：10500円　　　　　　　1000万円未満：31500円　　　　　　　1000万円以上：52500円	2.625％（変動） 4.15％（10年固定）（ともに保証料枠外方式）
りそな銀行（変動金利）	１・変動金利、固定金利の切り替えが可能２・変動金利でも５年間は毎月返済額が同じ３・最大１億円の借り入れ４・優遇金利制度あり（給与振込、クレカ保有、公共料金３箇所の引落）（固定金利は2、3、5、7、10年）	328,180円～ 476540円	変動金利：5250円固定金利選択型：繰上返済元本1000万円未満：31500円繰上返済元本1000万円以上：52500円	2.625％
りそな銀行（10年固定）		328,180円～ 476540円		4.1％（最大金利優遇幅1.0％）
新生銀行（変動金利）	１・手数料無しの自動繰り上げ返済。（普通預金残高が一定額を超えた場合、自動的に繰り上げ返済されます）２・最大1億円の借り入れ２・借越サービス「Power Pocket」（お金が必要なときなど、一度繰り上げ返済した分を再度借り入れることが出来る）（固定金利1,3,5,7年タイプもあり） ※固定金利の場合は別途手数料が必要。（キャンペーンでもう少し金利が安くなったりします）	無	無	1.675％
新生銀行（20年固定）		無	無	3.25％
ソニー銀行（変動金利）	１・団体信用生命保険料無し２・最大１億円の借り入れ３・変動金利、固定金利の切り替えが可能４・１部を固定金利するという選択肢もあり５・変動金利の場合繰上げ返済手数料なし６・来店不要７・給与振込、外貨預金ありなどの条件で、金利0.9％優遇あり。（固定金利2、3、5、7年タイプもあり）	無	変動金利の場合、無料固定金利の場合 1万円以上100万円以下：2100円 100万円超1000万円以下：5250円 1000万円超3000万円以下：10500円 3000万円超5000万円以下：21000円 5000万円超1億円以下：31500円	2.618％
ソニー銀行（10年固定）		無		3.892％
GE Moneyの住宅ローン (変動）	１・銀行では借りにくい自営業者、派遣労働者等転職したばかりの人向けのプランあり。２・金利は個々の状況に応じて設定３・最大2億円の借り入れ４・ＴＯＥＩＣスコアによる金利の優遇制度あり５・病気などにより働けなくなった場合、または失業時のローンを補償する保険付き６・仮審査は最短1日	無	返済額の３％	2.8～4.2％（スキルによる優遇あり）
GE Moneyの住宅ローン (10年固定）		無	返済額の３％	4.1～5.5％（スキルによる優遇あり）

金利は6月5日現在（金利はこまめに変動します。必ず当該サイトにて確認してください）
※1：保証料は借入金額2000万円、借入期間20年で計算しています。
　　　なお保証料枠内方式（月々の返済額に保証料を上乗せする）の場合、保証料は０になります（金利は上がります）。
※2：各社金利優遇キャンペーンをしている場合があります。詳しくはサイトをご確認ください。

なおここであげた金額以外に、事務手数料がかかる場合があります。

私個人の感想をいうと、変動金利でかまわない（当面金利は上がらないよ、と考える場合）のであれば、
新生銀行の変動金利、固定金利がよいのであればまずばまずは上記フラット35を検討するのがオススメです。

また銀行で断られた場合、上記表一番下のGE Moneyの住宅ローンを検討してみてください。
住宅ローンが借りられない理由として多いのは職業に関するものですが、
GE Moneyの住宅ローンは自営業者、派遣労働者、転職したばかりの人向けのプランが用意されています。

住宅ローンの相談をする
これまで住宅ローンを借りる際に考えることを説明してきましたが、はっきり言って説明不足です。
重要事項しか説明していませんので、これで人生で一番高い買い物をするのは難しいでしょう。

住宅ローン分野は本一冊書けるくらいの内容がありますので、
忙しい人が個人で最新情報を得ながら学ぶには限界があります。
また勉強熱心な人はパンフレットをたくさん取り寄せたのではないかと思います。
しかし読めば読むほどどれを選べばいいか、わからなくなったのではないでしょうか？

最近は銀行も住宅ローン相談を積極的に行っています（土日に行っているような熱心な銀行もあります）。
基本的に無料なので気軽に利用したいところですが、しかし結局は自社のローンを勧めるが目的であり、
そのアドバイスは必ずしもあなたにとって最良の方法であるとはいえません。

そこで考えたいのはファイナンシャルプランナー等で、銀行に所属していない中立な専門家の活用です。
彼らは銀行に勤めているわけではないので、特定の住宅ローンを勧められることはありません。
相談料は無料のところと有料のところがあります。
無料のところは、相談は無料ですが、提携している金融機関の住宅ローン（複数の中から最もいいもの）を勧められます。
（彼らは紹介料をもらうから無料相談ができるのです。もちろん彼らの提案がいやなら、
勧められた住宅ローンを組む必要はありません）。

有料のところは、相談料だけでも彼らはペイしますので、無理に勧められることはありません。
（提携しているところや仲のいいところの商品を例にして、具体的な提案はされますが）。

いずれにしても住宅ローンの専門家として、プライドをもって提案してくれますので、
相談の結果には安心できるものがあるかと思います。

以下に住宅ローンの相談を受けている有名な所と、その特徴を挙げます。

相談申し込みはこちら	家計の見直し相談センター
	生活デザイン株式会社
	料金：住宅ローン診断10500～21000円夫婦平日割引あり。満足いかなかった場合の返金保障あり。
	相談方法：対面方式（東京、名古屋、大阪）インターネット又は電話で相談日時を予約、質問表が送られてくるので、回答して郵送。その後対面にて相談。アフターフォローあり。
	その他：実際に住宅ローンに申し込むときは、下記のＳＢＩモーゲージ・コンサルティングが無料で手伝ってくれます。また住宅ローンだけでない生命保険見直し、資産設計などの相談もやっています。

→住宅ローンの借り換えに進む
→住宅ローンの疑問点の説明はこちら

■このページの参考文献■
●図解わかる住宅ローン〈2005‐2006年版〉著：浅井秀一　￥1300　オススメ度★★★
●住宅ローンはこうして借りなさい著：深田晶恵　￥1470　オススメ度★★
●これから買う人も、もう買った人も絶対トクする!住宅ローンの組み方・返し方・見直し方
　　著：小栗悟、ジャパンライフプランネットワーク￥1575　オススメ度★★

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