| 住宅ローン一般論 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| ＨＯＭＥ＞借りる＞住宅ローン＞「住宅ローン一般論」 住宅ローンをしっかり選ぶ必要性 憧れの住宅。しかしそれは人生で一番高い買い物。 普通は現金一括で購入できず、銀行などでローンを組むことになります。 人生で一番高い買い物ですから、 借り入れの際は当然徹底的に比較、検討していく必要があります。 （なにも考えずにいつも使っている地方銀行で借りた、というのは論外です！！） 金額が大きく、期間も長いため１％の金利の違いでも、総支払額が百万単位で変わってきます。 いい換えればちょっと真剣に検討し、さまざまな商品を比較し、ピッタリの商品を選ぶだけで 完済までの総支払額で数百万円の差が出る、ということです。 例：金利別の毎月の返済額…2千万円借入れ、元利金等方式で２０年返済。ボーナス返済は無し。
例のように、月々の返済額ではさほど大きな差はありませんが、 しかしそれが20年という長い時間がかかると総返済額に大きな差が出てきます。 銀行預金でこれだけの利益を出そうとしたら、いったい何年かかるのか、考えただけで気が遠くなります。 それだけに1円でも銀行に余計なお金を払わないように、慎重に検討する必要があります。 住宅ローンはいくらまで借りれるのか 一般的に言われるのは「住宅購入金額の８０％まで借りることが出来る」です。 しかしいくら借りる金額が、住宅購入金額の８０％に収まったからといって、 月収30万の人が毎月住宅ローンを30万円ずつ返せるか、といわれるとそれは不可能です。 このような計画では当然金融機関は恐ろしくて貸し出すことなどできません。 そこで金融機関では、もう一つ「収入基準」というものを設けています。 各金融機関の基準を見てみると
例えば住宅金融公庫で借りる場合、年収600万円（月収50万円）の人であれば、 月々の返済額が50万円の20％である10万円になるような借入ができる、ということになります。 「いくらなら返済できるのか」 確かに月収の20％までなら住宅ローンを借りることが出来ます。 しかし月収の20％をそのままそっくりと ローンの返済に充てることが出来る人と、そうでない人がいるかと思います。 ですので住宅ローンは「年収の○○％」という単純な基準でなく、 それらを踏まえた上で個々の状況にあわせて検討していく必要があります。 具体的には上記の基準を満たした上で、 「いくらまで最初に頭金として出せるのか」と、 「月々にいくらまでなら本当に返せるのか」という点で、 家計簿や現在ある財産、負債（自動車ローンなど）も踏まえて検討します。 借りる前に頭金をどうにかする 頭金と諸費用を貯める 住宅を買うといっても、その全額を金融機関が貸してくれるわけではありません。 貸してくれるのは住宅購入金額の80％までというのが一般的ですので、 残りの20％（＝頭金）は借りるまでに自分で貯めておく必要があります。 中には全額貸してくれる金融機関もありますが、 しかし住宅ローンの商品選びという点では著しくその選択肢を狭めてしまいます。 また頭金が多いほど借り入れる金額が減り、金融機関に払うムダな利息が減るわけです。 極力多くの頭金をためる努力をすべきでしょう。 そこで計画的に頭金、さらには住宅購入にかかる諸費用を貯めていく必要があります。 ・頭金 多くの金融機関では融資の限度額を「住宅購入価格の80％以内」と設定しています。 ということは、最低残りの20％は自分で集める必要が出てきます。 ・諸費用 住宅取得にはさまざまなお金がお金が必要になります。
諸費用は基本的に新築の場合購入金額の４〜６％、中古物件の場合は８〜１０％かかるといわれています。 ・生活費等 住宅購入の際に、今まで貯めたお金をすべて頭金として使ってもよいのでしょうか？ 答えはＮＯです。 住宅購入後の生活費、一時的な出費に備えるための最低限度の貯蓄が必要です。 最低限度の貯蓄としては、現在の1ヶ月の支出の３か月分程度は取っておきたいところです。 以上からまとめると、最低でも 頭金・諸費用として購入金額の３０％程度＋現在の支出の3ヶ月程度分が必要、 という計算になります。 たとえば毎月20万円の支出がある人は、 3000万円の家を買うのであれば、960万円は自分で用意する必要があるということです。 さてこの頭金、決して小さな金額ではありません。少しずつ計画的に貯める必要があります。 そこで一般によく使われる貯める手段をみていきたいと思います。
これらの確実かつ金利も優遇されている商品と、投資信託などを組み合わせて貯めるべきです。 ・贈与税の特例 住宅の取得資金を親から援助してもらえる場合があります。 この場合援助してもらった額には贈与税が課税されます。しかし特例を活用すれば有利になります。 通常１年間に110万円以上贈与を受けると、超えた額に贈与税が課税されます。 住宅取得資金の取得のための贈与であれば、一定の申請をすることにより、 住宅資金のため贈与した金額を親が死亡したときの相続とあわせて課税することを選択することができます。 一般に贈与税に比べて相続税は圧倒的に有利なので、検討してみることをオススメします。 詳しくは所轄の税務署に相談するか、国税庁タックスアンサーをご覧ください。 住宅ローンの返し方 ・月いくらまでなら返せるのか 住宅ローンに限らず借入金の返済額は、 一般的に収入の20〜30％程度が目安で、これを超えると家計が苦しくなる、 といわれます。しかしこれはあまりにも大雑把すぎます。 年収3000万円の人と300万円の人では、同じ20％でもその意味は変わってきます。 「今までの住宅費（家賃）＋頭金のために貯めてきた金額」が返済できる額と言う人もいますが、 住宅を取得すると新たに固定資産税がかかってきます（年間10万円〜20万円程度）し、 マンションなら修繕積立金、住む町内によっては町内会費なども必要になります。 それら新しく生じる費用も含めて検討してください。 だから設計する際は、専門家のアドバイスを受けたり、 しっかりと家計簿を確認して決めていただきたいと思います。 ・いつまで返せるのか 返済期間が短いほうが総支払額は少なくなりますが、月々の返済額が上がります。 また返済期間を長くして月々の返済額を減らしたとしても、 その分利息の支払額は増加しますし、 定年退職後も住宅ローンを払い続けるのは無理があります。 だからそれまでにローンの支払を終えるべきです。 なお子供にローンを引き渡す「親子リレー返済」というものもあり、 この場合は定年を考える必要はありません。 ただしいずれにせよ返済期間が長くなればなるほど総返済額も増えますので、注意が必要です。 ２・返済方法を考える 多くの住宅ローン商品で「元利均等返済」と「元金均等返済」の２種類の返済方法を選択できます。
  どちらも一長一短なのでここでこっちにしろ、ということは出来ませんが、 しかし当初から返済額に余裕があるときは元金均等返済を考えたほうがいいでしょう。 ・繰上返済 何も当初の計画を律儀に守って返済をする必要はありません。 お金に余裕があるときはどんどんそのお金も返済に充てていきましょう。 繰上返済の効果として、 「残りの返済期間は同じだけどそれ以降の月々の返済額を減らす」と、 「それ以降の月々の返済額は同じだけど残りの返済期間を減らす」の どちらかを選択することになります。 あらかじめ積極的に繰上返済することを見越して、 当初の計画においてはあえて返済期間を長くし、月々の返済額を少なくする、 という方法も検討できます。 それでは次に実際に住宅ローンの商品と選び方を見てみましょう →「住宅ローンを借りる」に進む →「住宅ローンの借り換え」に進む →その他住宅ローンの疑問点はこちら →住宅ローンの相談をするなら家計の見直し相談センター  ■このページの参考文献■ 図解 わかる住宅ローン〈2005‐2006年版〉  著：浅井秀一 ￥1300 オススメ度★★★住宅ローンはこうして借りなさい  著：深田晶恵 ￥1470 オススメ度★★これから買う人も、もう買った人も絶対トクする!住宅ローンの組み方・返し方・見直し方  著：小栗悟、ジャパンライフプランネットワーク ￥1575 オススメ度★★ |
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